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droit alors que , dans le cas de réfiliation du bail,.
fa fucceflion dédommageât le preneur , parce que
le filence du premier auroit induit le fécond en
erreur, en lui faifantregarder comme aflurée, une
joui fiance incertaine. ,
Si ce n’eft point par la mort , mais par le fait
de rufufruitier,querufufruit fe trouve éteint, comme
dans le cas où il a. fait remife de cet ufu-
fruit au propriétaire, l’ufufruitier eft tenu de faire
jouir le preneur durant tout le temps ftipulé par
le baiL On examine toutefois alors, fi la remife de
• l ’ufufruit a été faite à titre gratuit ou, à titre,onéreux
; fi elle a été faite à titre gratuit, le proprié-•
taire doit entretenir le bail, parce qu’il doit ce témoignage
de reconnoifîance à l’ancien ufufruitier, qui
eft intérefle à ce que le preneur foit continué dans
fa' jouiffance ; mais fi la remife de l’ufufruit ne
s’eft faite qu’à titre onéreux, rien n’empêche que
le propriétaire ne fafle rèfoudre le bail.
Lorfque le bail fe trouvé réfolu par la mort de
l ’ufufruitier ou du bénéficier, on ne peut pas empêcher
le preneur de jouir durant l’année qui étoit
commencée lors de cette mort , à la charge de
payer le loyer fur le pied du bail.
L e bailleur peut faire réfilier le bail, lorfque le
preneur n’a pas, dans la maifon , des meubles <sn
lùffifance pour répondre des loyers. : c’eft ce que
nous avons fait voir ci-deflùs , feâr-Bs-
Si la maifon louée menace ruine , le propriétaire
peut aufli en faire fortir. le locataire avant la
ün du bail , pour la rétablir ou la reconftruire.
Cependant fi le locataire prétend que le péril n’eft
pas imminent, & que rien n’empêche que le bailleur
ne diffère la reconftruétion de fa maifon, celui
ci doit juftifier, par. un procès-verbal de vifite,
qu’il y a néceflité de travailler promptement à cette
reconftruftion, tant pour prévenir les accidens d’une
chûte prochaine du bâtiment, que pour en con-
ferver les matériaux. Au furplus, fi le bailleur laif-
foit fubfifter quelque partie de la maifon fans y
toucher, le preneur feroit le maître ’d’y refter fans
qu’on pût l’en empêcher.
Mais fi le preneur offrait de fortir de ,1a maifon
, à la charge d’y rentrer lorfqu’on l’auroit rebâtie
, feroit-ce un moyen fuflifant pour empêcher
la réfiliation du bail ? Bruneman a adopté
^ ’affirmative. Mais M. Pothier fait là-deflùs une
diftinâion judicieufe ; il penfe que l’opinion de Bruneman
doit être fuivie, lorfque le propriétaire veut
reconftruire la maifon telle qu’elle étoit ; mais il
eftime que lorfque le propriétaire , étant forcé de
rebâtir fa maifon , veut la rendre plus vafte , mieux
ornée & plus confidérable qu elle n’étoifr, la réfiliation
du bail pour l’avenir doit avoir lieu , fans
qu’on puiffe autorifer le locataire à rentrer dans
cette maifon, après qu’on l’aura rebâtie.
Au furplus -, lorfque la réfiliation du bail eft occa-
fionnée par la néceflité de reconftruire la maifon,
Je preneur ne peut prétendre aucun dédommageaient
, quand même il auroit été ftipulé, par la convention
, que le bailleur ne pourvoit expulfer le
preneur peur quelque caufe que ce fut. La raifon
en eft qu’une telle convention ne peut s’appliquer
au cas où il faut rebâtir la maifon pour en préve1*
nir la ruine, attendu que ce cas rend indifpenfable
le délogement du preneur.
Obfervez toutefois que fi les parties avoient
ftipulé que , dans le cas où il fui droit rebâtir la
maifon avant l’expiration du bail, il feroit accordé
au preneur une certaine fomme pour dédommagement
, le bailleur feroit obligé de payer cette
fomme.
Lorfque le preneur ne jouit pas de la maifon
comme il convient ; qu’il en fait, par exemple, un
lieu de débauche , ou qu’il la détériore en y logeant
des, gens tels que des tanneurs, des chapeliers, des
ferruriers ou d’autres artifans femblables , tandis
qu’elle a toujours été occupée comme maifon bour-
geoife., le bailleur eft apfli en droit de faire réfoudre
le bail. Cette déc-ifion eft fondée fur ce que la
partie, qui, dans un contrat fyllanagmatique , contrevient
à fes engagemens, 11e petit pas obliger l’autre
partie à remplir les fiens : or , le preneur n’u-
fant pas de la chofe louée, comme il a été convenu
qu’il en uferoit, il ne peut pas exiger que le
bailleur lui continue fa joüiffance ; & non-feulement
il n’eft point dû de dommages & intérêts au
preneur, en pareille circonftance, on peut au con-,
traire en prétendre contre lui.
Le preneur eft en droit de faire réfilieç le bail,
lorfque la maifon eft devenue inhabitable faute de
réparations, & qu’il a conftitué le propriétaire en
demeure à cet égard.
Il eft affez ordinaire de ftipuler, par la convention
, que l’une & l’autre des parties auront la liberté
de réfilier le bail, à la charge que celle qui voudra
la réfiliation avertira l’autre. Très-fouvent on
infère dans un bail fait pour neuf ans , que chacune
des parties pourra le faire réfilier au bout de
trois ou de' fix ans, en avertiflànt fix mois auparavant.
Ainfi , dans le cas où , en vertu d’une telle
claufe, l’une des parties voudroit faire réfilier, au
bout de trois ans, un bail commencé au premier
janvier, il faudrait qu’elle fignifiât fon avertiffement
avant le mois de juillet , ou au plus tard le premier
juillet de la traîfième année.
S i , par la convention, on n’a pas déterminé le
temps auquel la partie , qui voudra réfoudre le
bail, fera tenus de faire fon avertiffement, il doit
avoir lieu, de manière que, fi c’eft le preneur qui
veut la réfolution, le bailleur ait un temps fuf-
fifant pour trouver un nouveau locataire, & que,
fi la réfolution eft exigée par le bailleur, le preneur
puiffe fe pourvoir d’une_autre maifon. On peut
fuivre, à cet égard , la .règle établie pour les congés
qui fe donnent dans les cas où la durée du
bail n’eft pas fixée par la convention. Nous renvoyons
à ce que nous avons déjà dît fur ce fujet.
Quelquefois la faculté de rèfoudre le bail n’eft
accordée , par la convention, qu’à l’une des
parties :
parties : cette claufe étant permife, doit être exécutée.
Il refte. à obferver qu’après l’avertiffement, la
partie qui l’a fait n’a plus la-liberté de changer fon
projet malgré l’autre partie. Au furplus , l’avertiffe-
ment peut être fait verbalement, lorfqu’il n’y a pas
lieu de craindre que la partie qui le reçoit en disconvienne
, fin on il faut le fignifier par le miaif-
tère d’un huilfier.
S e c t i o n X V .
Des dommages & intérêts réfultans de Vinexécution du
bail.
Nous avons déjà dit ci-defliis 9fe(l. 7 , que le bailleur
étoit tenu envers le preneur ; des troubles que
ce dernier éprouvoit à l’égard des objets compris
dans fon bail. Il y a lieu à cette garantie , i° . lorf-
que le trouble, fait au preneur, procède d’une caufe
antérieure au bail,Koit qu’elle fût Connue ou ignorée
du bailleur : tel e ft, par exemple , le cas où
il aurôit donné à bail la chofe d’aiitrui.
a0. Lorfque le trouble provient d’une caufe pof-
térisure au bail, mais à laquelle le bailleur a donné
occafion par fon propre fait , comme dans le cas
de vente ou de donation de la chofe louée;
30. Le bailleur eft non-feulement garant., lorfque
le preneur eft totalement évincé de fa jouiffance
, mais même lorfqu’elle eft feulement gênée
©u diminuée.
40. Il y a lieu à la garantie, foit que le trouble
ait été fait au preneur lui-même, ou à fes fous-
locataires.
Dans tous ces cas, le preneur qui a été empêché
de jouir, foit du total, foit d’une partie de la .
chofe louée, a droit d’intenter contre fon bailleur ,
fes héritiers ou autres repréfêntans à titre univer-
f e l , une aéfion de garantie , tant pour fe faire décharger
de l’obligation de payer le loyer pour le .
temps qui refte à courir du bail , que pour les
faire condamner aux dommages & intérêts réfultans
de l’inexécution du contrat.
Ces dommages & intérêts confiftent dans la perte
que cette inexécution a occafionnée au preneur ,
& dans le profit dont elle la privé. Ainfi , la quotité
de ces' dommages & intérêts doit être fujette
à beaucoup de variations ; fouvent on détermine
cette quotité d’après le prix du bail, mais il eft bien
des cas où cette règle ne’ doit pas être fuivie.
Suppofons qu’Alexandre ait loué à Balthafar un
appartement dont on n’ait pas livré les clefs au
temps convenu, il eft clair que ce que le preneur,
pour fe loger dans un appartement femblable à celui
qu’il avoît loué , a payé au-delà de ce qu’il lui
en auroit coûté , eft une perte que lui a caufée
l’inexécution de la convention, &. que le bailleur
doit l’en indemnifer.
Les frais faits pour paffer le bail devant notaires
, feraient aufli une dépenfe qu’il feroit jufte
que le bailleur rembourfât au preneur.
S’il s’agiffoit d’une maifon louée pour être tenue
Jurifprudence, Tome ƒ,
comme auberge, la perte qu’aurait pu faire le preneur
, en revendant les denrées achetées pour tenir
cette auberge , feroit un article de dommages &
intérêts, dont il conviendrait que le bailleur l’in-
demnifât.
Il y auroit, à la charge du bailleur , un autre
article de dommages & intérêts dans la privation
du profit que le preneur aurait* vraifemblablement
pu faire, en tenant l’auberge louée.
Cependant fi le preneur a fait ou pu faire un
autre commerce que celui de tenir l’auberge louée *
il faut, dans la liquidation des dommages & intérêts
réfultans de l’inexécution du bail de l’auberge ,
faire entrer en confidération le profit que le preneur
a pii faire dans cet autre commerce.
Si le bailleur , ne pouvant donner d’exécution
au bail par lequel il a loué une métairie', avoit
négligé d’en avertir à temps le preneur , & que
celui-ci -, fe trouvant fans métairie , fût obligé de
vendre à perte fes beftiaux, il faudroit comprendre
cette perte dans les dommages & intérêts dus
au preneur, ainfi que le profit dont il auroit vraifemblablement
été privé par l’inexécution de la
convention.
• Mais fi le preneur n’avoit pas été obligé de vendre
fes beftiaux , & qu’il eût loué une autre métairie
à des conditions moins avantageufes que celles
du premier bail, il faudroit , pour liquider les
dommages & intérêts , calculer le produit des
deux métairies , & à quoi monteroit , en confé-
quence , le préjudice occafionné au preneur par
l’inexécution du premier bail.
Pothier, à qui appartient cette doélrine, obferve
que , quand ce n’eft 'point par màuvaife foi que
le bailleur n’a pas exécuté la convention , il ne
doit être tenu , envers le preneur , que des dommages
& intérêts qui ont pu être prévus lors du
contrat, parce qu’il eft cenfé ne s’être fournis qu’à
ceux-là; mais qu’il ne doit pas répondre du préjudice
que l’inexécution de la convention a pu
occafionner au preneur, lorfque ce préjudice n’a
pas été prévu lors du contrat.
Si au contraire c’eft par mauvaife foi que le
bailleur n’a pas rempli fes engagemens, le jurif-
confulte cité veut qu’ori l ’affujettiffe à payer in-
diftinélement tous les dommages & intérêts qui
réfultent de l’inexécution de la convention, foit
qu’ils aient été prévus lors du contrat, ou qu’ils
n’aient pu l’être. Cette jdéeifion eft fondée fur ce
que le dol de ceux qui caufent du préjudice, les
oblige à le réparer, lans qu’ils fe foient fournis à
cette réparation.
Quant aux dommages & intérêts qui ont dû être
prévus lors de la convention, & defquels tout
bailleur eft tenu , Pothier veut encore qu’on les
eftime à la rigueur contre le bailleur de mauvaife
fo i , & qu’on ufe au contraire d’indulgence & de
modération envers le bailleur de bonne foi.
Lorfque, avant l’expiration du bail, le preneur
eft évincé par, un fuccefleur à titre fmgulier, foit
S S s s