corps : c’eft ce que porte le réglement du 1 1 juillet
1690. Voye^ B a i l j u d i c i a i r e .
Les juges ni les procureurs fifcaux ne peuvent
pas être fermiers des amendes & autres émoluments
des juftices où ils font officiers. Le parlement de
Paris l’a ainfi décidé par deux arrêts des 22 juin
1602, & 2 décembre 1717.
L’édit d’Amboife & l’ordonnance de Blois ont
défendu aux officiers du roi, à leurs femmes, à leurs
domeftiques, & aux gentilshommes de prendre à bail
les biens dépendans des bénéfices.
Lorfqu’on a loué la chofe d’autrui, on conçoit
bien qu’un tel bail ne donne pas au preneur le droit
de jouir de cette chofe; mais la convention ne demeure
pas pour cela fans effet; elle oblige le bailleur
à remplir fon obligation, ou à payer au preneur
les dommages & intérêts qui lui appartiennent
pour l’inéxécution du bail.
S E C T I O N I I I.
De la jouiJJ'anee de la chofe donnée à bail.
On conçoit que le contrat dé louage n’exifte qu’au-
tant que le bailleur s’engage à faire jouir le preneur
dé la chofe convenue pendant un temps déterminé.
Le bail exprime ou n’exprime pas l’ufàge que
de preneur fera de la chofe : fi cet ufage eft indi-,
que par la convention, il faut que le preneur fe
conforme à ce que les parties ont réglé : ainfi il
ne pourra employer la chofe qu’à l’ufage pour lequel
elle aura été louée : s’il procédait différemment,
il deviendroit refponfable du dommage qui pourroit
en réfulter. Ç ’eft pourquoi fi je loue un cheval de
fèlie pour voyager, je n’aurai pas le droit de l’atteler
à une voiture. De même, fi je contrevenois
à la claufe d’un bail,, par laquelle il me feroit défendu
de faire du feu dans une chambre, ou de
mettre, dès matières combuftibles dans un endroit,
je ferois refponfable du dommage capfé par l’incendié
qui pourroit fiirvenir, quand même cet incendie
n’auroit eu lieu que par cas fortuit. C ’eft une
difpofition du droit romain dans là'loi 11 , § /, ff.
loc‘. cond. que nous avons reçue dans notre jurif-
prudence.
Lorfque la manière dont le preneur doit jouir,
n’eff pas exprimée par 1 e bail, il doit faire de la
chofe louée Tufage que l’on a coutume d’en faire,
enforte que s’il l’employoit autrement, le bailleur
pourroit s’en plaindre , s’il avoit intérêt à le faire.
Si je'vous l o u ep a r exemple, un carroffe de
remife, il eft cenfé qu’il fera employé pour conduire
des perfonries : c’eft pourquoi, fi vous -vouliez
1’employer à tranfporter des caiffes ou des ballots
de’marchandées, je ferois en droit de m’y op-
p©fer, &- j’aurois intérêt de le faire , parce que ces
caiffes1 pourrqi’ent caufer plus de dommage à mon
carroffe que dès pérfonnes.
SL l’ufage pour lequel une chofe eft louée, blef-
foit dés bonnes moeurs, la convention feroit nulle.
Il y a plus : fi le bailleur favoit, au moment du
bail, qué le preneur voulût abufer de la chofe louée ,
il feroit complice du délit du preneur, & pourroit
»être pourfuivi en conféquence.
Il faut obferver que le droit qu’a le preneur de
jouir de toute la chofe louee, reçoit une limitation,
lorfqu’il s’agit du bail d’une métairie où il y a un
logement pour le maître, & un pour le fermier. C e lui
ci n.e feroit pas fondé à demander la jouiffance
du logis deftiné au maître , ni des jardins qui fervent
à la promenade, non plus que des bois de
haute futaie, quand même le bail ne contiéndroit
aucune claufe qui établît cette limitation. C ’eft que
le droit du fermier qui loue une métairie, ne peut
s’exercer que fur les chofes deftinées à produire &
à loger les fruits, & au ménage ruftique.
Les droits attribués au preneur par le bail, paf-
fent à fes héritiers. Il peut suffi les céder à un tiers",
c’eft-à-dire, qu’il eft le maître de fous - bailler, en
tout ou en partie, la maifon ou les héritages compris
dans fon bail.
Les fous-locataires doivent ufer de la chofe louée
comme le locataire principal auroit dû en ufer lui-
même : c’eft pourquoi fi une maifon a été louée
comme auberge, elle ne doit être fous-louée que
pour être exploitée en cette qualité. Et, ficelle a;été
louée comme maifon bourgeoife, le preneur ne
doit pas la fous-louer à des gens tels que ceux. que
l’on appelle à Paris ouvriers au gros marteau. Au fur-
plus , lorfque le preneur fous-loue, il demeure toujours
obligé envers le bailleur.
S e c t i o n I V .
De la durée du bail.
Chez les Romains, la durée des baux des héritages
étoit communément d’un luftre, c’eft-à-dire,
de cinq ans.
Elle varie parmi nous, mais elle ne peut excéder
le nombre de neuf années, fans donner ouverture
au droit de demi-centième denier, parce qu’on regarde
alors le bail comme une efpèce d’aliénation.
M. Pothier avoit penfé que les baux au - deffus
de neuf ans ne dévoient point être regardés comme
vente, lorfque les parties déclaroient expreffément
qu’elles n’entendoiènt faire qu’un fimple bail à loyer
ou à ferme. Mais fon opinion eft entiéremént cpn-
traire à la jurîfprudence du confeil, qui juge invariablement
que le droit de demi-centième denier eft
dû., non-feulement lorfque le bail excède neuf années,
mais même toutes les fois que les parties ont
paffé entre elles différens baux qui n’excèdent pas
chacun neuf années, mais dont le dernier bail eft
fait affez de temps avant l’expiration du premier pour
faire connoître l’intention des parties.
Mais fi le fécond bail n’eft fait qu’après cinq où
fix années de jouiffance, & qu’il foit pur & fimple,
on ne peut exiger le droit de demi-centième denier.
Il eft clair qu’en pareil cas, les contradans n’ont
eu pour objet que de renouveller un fimple bail,
& de prendre des précautions pour qu’il eût fon effet
à la fin du premier. Néanmoins fi ce dernier bail
apportait quelques changemens aux claufes du premier,
& qué ces changemens dufferit avoir leur
effet avant l’expiration du premier bail, foit à l’égard
du prix, foit à l’égard des chofes dont le preneur
doit jouir, le premier bail feroit cenfé réfolu dès
ce moment ; & le preneur ne jouiffant plus qu’en
vertu du fécond bail, il feroit tenu de payer le
demi-centième denier, fi fa jouiffance excédoit neuf
années. ,
Suppofons, par exemple, que je vous, ai loué ,
Î>our l’efpaee de neuf années, un appartement pour
e prix de cent écus, qu’après 'l’expiration de fix
années, je vous paffe un nouVeau bail pour neuf
autres années : fi ce bail ne contient point de nouvelles
jouiffances , & n’apporte aucun changement
à l’ancien, il n’eft point dû alors de demi-centième
denier : mais fi, par cq bail, je vous accorde, dès
l’inftant même, la jouiffance de deux chambres de
plus, & que nous ftipulions qu’à commencer de
cette jouiffance, vous me paierez-une fomme de
quatre cens livres ; le -demi - centième denier fera
dû, parce que le premier bail eft cenfé réfilié, puif-
qu’on en a changé les objets, & que vous avez
une jouiffance de douze années.
Ce que nous difons des baux qui excèdent neuf
années, reçoit une première exception dans les baux
qui ont pour objet une coupe de bois : ces baux
ne contiennent d’aliénation que d’une fuperficie; le
fermier n’exploite qu’une fois le même canton ; ainfi
le nombre des années ne lui eft accordé que pour
divifer la coupe entière : auffi le demi-centième denier
n’eft-il pas dû, lorfque les baux d’une coupe
excèdent le terme de neuf ans, à moins que ce ne
foit dans les provinces où les bois', vendus pour
être coupés, y font affùjettis.
L’arrêt du confeil du 22 février 1775 nous fournit
une fécondé exception en faveur des fonds &
héritages de la campagne : le roi,.pour donner de
nouveaux encouragemens, & favorifer de plus en
plus les progrès de l’agriculture, ordonne par cet
arrêt,. que les baux paffés devant notaires, qui n’excéderont
pas vingt - neuf ans , & qui auront pour
objet des terres, foit incultes 7 foit en valeur, •&
généralement tous les fonds & héritages fitués dans
la campagne, feront & demeureront affranchis des
droits d’infinuation , centième ou demi - centième
denier, & de francs-fiefs. Mais cette exemption ne
doit pas s’étendre aux autres immeubles ou terreins
fis dans les villes & bourgs, ni à la perception des
rentes, cens & droits feigneuriaux, lorfque le fermier
n’y joint aucune exploitation rurale.
Si le temps que doit durer un bail, n’était pas
fixé par la convention, elle ne refteroit pas pour
cela lans effet : l’ufage & la nature de la chofe louée
déterminent alors la règle qu’on doit fuivre. S’il
s’agit du bail d’une maifon de ville, la jouiffance
doit durer jufqu’au terme où l’on a coutume, dans
le lieu, de'commencer & de finir les baux; dans. |
Jurîfprudence. Tome I, l
quelques endroits, c’eft à la S. George, dans d’autres
, c’eft à la S. Jean : ainfi lorfque les parties n’ont
fait aucune convention, relativement au temps Kque
doit durer un tel bail, il doit commencer au prochain
terme, & finir un an après.
Dans les lieux où il eft d’ufage que le bailleur
& le preneur s’avertiffent réciproquement, lorfqu’ils
ne veulent-.,plus continuer le bail^ dont la durée
n’eft point exprimée, il faut fe conformer à cet
ufage. A Paris, par exemple, il y a annuellement
quatre termes pour commencer & pour finir les baux
des appartenons & des maifons. Ainfi le bail, fur la
durée duquel on n’a fait aucune convention, ne finit
qu’au terme pour lequel l’une des parties juge à
propos de donner ou de prendre congé. Si le loyer
excède mille livres par an, le congé doit être fignifié
fix mois avant l ’expiration du terme auquel on doit
fortir : la même règle s’obfcrve à l’égard d’une maifon
louée en entier, d’une boutique ouverte fur
une rue, & de l’appartement d’un commiffaire ou
d’un maître d’école qui, par état, font obligés de
réfider dans un certain quartier, quand même, dans
ce cas, le loyer feroit au-deffous de mille livres.
Lorfque , dans les cas ordinaires, le loyer eft au-
deffous de mille livres, & au-deffus de trois cens
livres, il fuffit que le congé foit fignifié trois mois
avant l’expiration du terme auquel on doit fortir :
& , fi le loyer eft au-deffous de trois cens livres,
la fignification du congé peut fe faire fix femaines
avant la fin du terme.
Si le bail dont la durée n’eft pas exprimée, concerne
des meubles ou une chambre garnie, & que
le preneur fe foit obligé à payer cent écus de loyer
par an, ou cinquante francs par mois, ou vingt livres
par femaine, ou trente fous par jour, le bail
eft cenfé fait, ou pour un an, ou pour un mois»
ou pour une femaine, ou pour un jour : & fi la
jouiffance fe continue durant plufieurs années, ou
plufieurs mois, ou plufieurs jours, c’eft en vertu
d’une tacite reconduction qui fe renouvelle chaque
année ,. chaque mois, chaque jour.
Lorfqu’il eft queftion de la jouiffance d’une chofe
qui produit des fruits chaque année, comme un
verger, une prairie , le bail eft cenfé fait pour
un an : s’il s’agit d’un bien dont les fruits ne fe
recueillent qu’en deux ou trois années, le bail
eft cenfé fait pour durer jufqu’à ce que le preneur
ait fait cette récolte. Ainfi, dans le cas où,
fans exprimer la durée du bail, je vous ai loué
une métairie dont les terres font diftribuées en
trois foies, de manière que tous les ans on en
enfemence un tiers en bled & un tiers en avoine-
tandis que l’autre tiers refte inculte, il eft évident
que vous devez jouir pendant trois années, parce
que fans cela vous n’auriez pas un temps fumfant
pour cultiver toutes les terres comprifes dans la
convention.
De même , fi en vous louant un étang qu’on
eft dans l’ufage de pêcher tous les deux ans, on
ne ftipulç point, par la convention, le temps pcn*
p p j p p