que le preneur fera les voitures des matériaux
néceffaires pour réparer les bâtimens de la métairie.
Mais quel fera l’effet de cette claufe, fi la métairie
vient à être incendiée ? La réponfe eft que le fermier
ne fauroit être obligé à faire les voitures que
peut exiger une reconftruâion à neuf. La raifon
en eft , que les voitures auxquelles il s’eft affujetti
par le contrat, n’ont eu pour objet que les réparations
d’entretien qui-furviennent ordinairement dans
le cours d’un bail, & non la reeonftruâion oc-
cafionnée par un incendie qu’on n’avoit .pas prévu.
On ne peut pas non plus, en vertu de la claufe
dont il s’agit, obliger le preneur d’aller chercher
les matériaux néceffaires dans un lieu éloigné ,
lorfqu’il y en a de bons dans le voifmage de la
métairie : cependant fi l’endroit où l’on demande
que le preneur aille chercher les matériaux, n’eft
qu’à une diftance peu confidérable du lieu le plus
proche de la métairie où il s’en trouve, il doit
déférer à la demande.
Mais f r ie propriétaire venoi't à changer l’état
des bâtimens de là métairie, & qu’au chaume qui
les couvroit, il voulût, par exemple, fubftituer
des tuiles qu’il faudroit aller chercher au loin, le
preneur ne pourroit être tenu de ce furcroît de
voitures. La raifon en eft, qu’il ne s’eft affujetti
qu’à faire lès voitures néceffaires pour réparer la
métairie, eu égard à l’état où elle étoit lorfqu’il l’a
prife à bail : ainfi, par le changement que le propriétaire
a fait à fa métairie, il n’a pas eu le droit
de rendre plus onéreufe l’obligation du preneur.
Le propriétaire doit aufli éviter de choifir le temps
où les travaux de la campagne exigent la préfence
du fermier, pour demander à celui-ci les voitures
qu’il s’eft fournis de faire. Il eft certain qu’en pareil
cas le fermier feroit fondé à ne pas déférer à la
demande, fur-tout fi les réparations n’étoient pas
urgentes. Et fi elles étoient urgentes, il faudroit
favoir fi ce n’eft point par un effet de la négligence
du propriétaire, que les voitures ont été différées
jufqu’alors. Si les réparations étoient à faire depuis
long-temps, & que le fermier en eût averti le propriétaire,
il eft certain que celui-ci feroit tenu de
dédommager celui-là, s’il l’obligeoit à faire , dans
le fort de fes travaux, ce qu’il auroit pu faire à
moindres frais dans un temps plus commode. C ’eft
l ’avis de Pothier.
On ftipule quelquefois, dans un bail de biens de
campagne, que la garantie du bailleur ne s’étendra
pas à l’obligation de parfournir la mefure, & que le
plus ou le moins fera pour le compte du fermier.
L’effet de cette claufe eft de donner au fermier
la jouiflance de l’excédent s’il y en a , fans qu’il
foit tenu d’augmenter le loyer ; mais aufli il n’a
nul droit pour demander une diminution de lo y e r,
s’il fe trouve que le terrein loué foit moins étendu
qu’il ne l’avoit cru.
Si l’on ftipule que la garantie aura lieu, tant pour
la mefure que pour la jouiffance des héritages affermés
, il y a une diftinâion à faire : ou ces héritages
font entourés de murs, de paliffades, de
haies ; ou les limites en font déterminées par des
tenans & aboutiffans fpécifiés dans le bail; ou bien
ils n’ont ni clôture proprement dite, ni limites bien
établies.
Suppofons que vous me laifliez à bail cinq arpens
de terre, fitués à Longjumeau, entourés de
murs , de paliffades, &c. ou limités par les, héritages
de tels & tels particuliers, il n’eft pas douteux
que vous ne foyez obligé de me faire jouir de la
totalité de cinq arpens, ou de diminuer le loyer
à proportion de ce qu’il s’en trouvera de moins.
Mais fi vous me laiffez à bail Un verger fitué
à Saint-Denis, environné de murs, ou limité par
tels & tels héritages, & que vous l’ayez énoncé
contenant cinq arpens, vous ne ferez pas garant
de la mefure. La raifon en eft que ce n’eft pas pré-
cifément cinq arpens que vous m’avez loués, mais un
verger ; c’eft pourquoi vous ne me devez que la
garantie de la jouiffance de ce Verger, tel qu’il eft
dans les limites que vous lui avez aflignées. S’il
n’eft point aufli étendu que je l’avois cru, je dois
m’imputer de ne l’avoir pas mefuré, comme j’en
étois le maître, avant de foufçrire le bail.
On ftipule aufli affez fréquemment dans les baux,
que le preneur fera tenu d'acquitter les cens & rentes
feigneuriales : mais une telle ftipulation ne s’applique
qu’aux redevances modiques ; c’eft pourquoi fl les
biens loués fe trouvoient chargés d’une rente con-
fldérable, quoique feigneuriale, le preneur n’en
feroit pas chargé,.en vertu de la ftipulation dont
il s’agit, fl d’ailleurs il n’en avoit point eu de con-
noiffance.
S i, en chargeant le preneur d’acquitter les cens
& droits feigneuriaux, le bailleur n’avoit indiqué,
ni le montant de ces droits, ni les feigneurs auxquels
ils font dus, il feroit tenu des frais & des
amendes qui pourroient réfulter du défaut de
paiement.
Comme celui qui loue fon bien en conferve nom-
feulement la propriété-, mais encore la poffeflion,
puifqu’il poffède par fon locataire, & que les loyers
qu’il perçoit lui tiennent lieu de jouiffance, il faut
en tirer la conféquence que c’eft le propriétaire &
non le locataire qui doit acquitter toutes les charges
impofées fur les héritages loués, à moins que, par
une claufe particulière du bail, le locataire ne fe
foit expreffément fournis à remplir cette obligation
pour le propriétaire. Cependant ce n’eft jamais ce
dernier qui doit acquitter la dixme; & il eft facile
d’en appercevoir la raifon : c’eft que la dixme n’eft
pas une charge du fonds , & qu’elle n’eft'due que
fur les fruits , en vertu, d’une louable coutume qui
a paffé en obligation : or , comme c’eft le locataire
qui perçoit les fruits, c’eft lui qui eft tenu d’acquitter
la dixme.
Les loix qui ont établi certaines impofitions, telles
que le vingtième, portent que les fermiers ou locataires
feront contraints de les acquitter ; mais il
ne faut pas conclure d’une telle difpofttion, que
' les
les impofitions ne foient pas à la charge du propriétaire
: le fermier n’en fait que les avances, qu’il
retient enfuite fur les. loyers ou fermages.
A l’égard des impofitions. relatives aux réparations
des églifes paroifliales, Pothier remarque
qu’elles'font d’une nature mixte : elles font charges
du fonds pour une portion, & charges personnelles
du fermier ou locataire qui eft paroiflien ,
pour l’autre portion. Comme les églifes paroifliales
concernent principalement & immédiatement l’utilité
des habitans, il eft jufte que les locataires & fermiers
contribuent à l’entrefien de ces églifes , avec
les propriétaires des fonds. La portion à laquelle ils
doivent contribuer, eft ordinairement réglée au
tiers du taux, auquel la maifon ou métairie-, dont
ils font locataires ou fermiers, a été impofée par
ces fortes de tailles.
Le locataire ou fermier étant tenu de contribuer
pour un tiers à ces impofitions, en qualité d’habitant
& de paroiflien, il s’enfuit, continue le ju-
rifconfulte cité, i °. que fi le locataire a fous-baillé
toute la maifon, c’eft le fous-locataire qui eft tenu
du tiers de l’impofition, & non le locataire ; & s’il
n’a fous-baillé que pour.,partie, le fous-locataire eft
tepu d’une partie du tiers de la taxe, à proportion ;
de ce qu’il occupe..
2,°. Que le locataire d’un magafin ou d’autres
bâtimens, deftinés à renfermer pu à débiter des
marchandifes, .ne doit point fon tiers du taux de
la taille d’églife, impofée fur ces fortes de bâtimens.
La raifon en eft qu’un tel locataire qui a fon domicile
ailleurs, n’étant ni habitant, ni paroiflien, n’a
aucune qualité qui le rende contribuable.
Obfervez que, dans la répartition1 de la taxe, les
bâtimens qui ne fervent pas pour l’habitation d’un
paroiflien, doivent être impofés à un tiers de moins
que les maifons; autrement le propriétaire d’un
magafin ou autre bâtiment femblable, qui n’ayant
point de locataire paroiflien, doit porter fon taux
en entier, fe trouveroit porter plus que fa part
des deuX' tiers de l’impofition due par les propriétaires.
A l’égard des maifons occupées par les propriétaires
, elles doivent être taxées comme les maifons
louées ; parce que le propriétaire, étant en même
temps paroiflien, doit contribuer à l’impofition dans
les deux qualités.
Souvent on ftipule que le preneur pourra être
Contraint par corps à exécuter le bail : une telle
ftipulation eft autorifée par l’article 7 du titre 34
de l’ordonnance du mdis d’avril 1667. Mais cette
claufe ne peut avoir lieu que dans les baux à ferme,
& elle ne fe fupplée pas. Ainfi., lorfqu’elle n’eft
point intervenue, le bailleur ne peut exercer fes
droits que fur les biens du preneur.
Il faut remarquer que la difpofition de l’ordonnance
de 1667, dont nous venons de parler, ne
peut pas s’exécuter en Lorraine , parce qu’elle eft
contraire à ce que preferit l’article 12 du titre 20
Jurifprudence. Tome I.
de l’ordonnance du duc Léopold , du mois de novembre
1707, qui eft ainfi conçu :
« Défendons à tous nos fujets de s’obliger par
w* corps les uns envers les autres-., par aucun con-
” trat, convention ou condamnation volontaire,
” à peine de nullité ».
Obfervez aufli que , quand le bail, par lequel on
a ftipule la .contrainte par corps, eft fini, & que
le fermier continùe à jouir par tacite reconduction ,
la ftipulation dont il s’agit demeure fans effet : la
raifon en eft que la tacite reconduction ne s’étend
qu’aux claufes ordinaires, & non à celles qui, comme
la contrainte par corps, font, extraordinaires.
Les héritiers du fermier qui continuent à jouir
du bail, ne peuvent pas non plus être contraints
par corps , en vertu de la claufe par laquelle
celui qu’ils repréfentent s’eft fournis à cette pein£.
La raifon en eft qu’une telle foumiflion eft purement
perfonnelle, & ne peut pas engager des héritiers*
Les baux portent quelquefois la claufe que le
preneur ne pourra pas fous-bailler fans que le bailleur
n’y ait cortfenti par écrit ; mais on n’oblige pas
le preneur à exécuter cette claufe à là rigueur.
Ainfi quand quelque circonftance l’oblige à quitter
la maifon louée, & qu’il préfente au bailleur un
foiis-1 ocataire d’un état à occuper la maifon comme
l’occupoit le preneur lui-même, tout l’effet de la
claufe fé réduit à ce que lé bailleur1, qui ne veut
point accepter le fous-locataire , peut faire réfilier
le bq.il, faute par le preneur de s’être conformé à la
claufe par laquelle, il lui étoit défendu de fous-bailler
: mais fi le bailleur vouloit exiger l’exécution du
bail, on ne l’admettoit point à empêcher le fous-bailj
parce qu’il n’auroit aucun intérêt à cet empêchement.
Si le preneur n’a pas fous-loué la totalité des chofes
comprifes au bail, qui lui défend de fous-louer
fans le confentement du bailleur, & qu’il refte en
poffeflion d’une partie de ces chofes, le bailleur
ne peut pas demander la réfolution du bail, quelque
petite que foit la portion réfervée par le locataire,
pourvu que les lieux foient garnis : telle
eft. la jurifprudence du châtelet de Paris ; & la cour
des aides a jugé en conformité, par un arrêt rendu
le vendredi 17 mars 1758. ■
La claufe de ne pas fous-bailler une métairie doit
s’obferver plus fcrupuleufement : la raifon en eft
qu’il eft intéreffant qu’une terre foit cultivée, par
tel fermier -plutôt que par tel autre, attendu que
tous n’ont pas la même aptitude à la chofe ; cependant
fi des circonftances particulières mettoiènt le
preneur dans l’impoflibilité de continuer l’exploitation
du bail, & qu’il préfentât à fa place un bon
fermier, il faudroit que, nonobftantla claufe du bail,
le propriétaire de la métairie agréât le fermier, ou
qu’il Confentît à la réfiliation du bail.
De la convention par laquelle le fermier fe charge des
rifques. On peut valablement ftipuler par le bail, que
quelque accident qui arrive, le fermier ne pourra
prétendre aucune remife fur les fermages; cette
ftipulation s’étend aux gelées, aux grêles & aux
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