les fruits échappés à l’accident foient au-deffous de
la moitié de ceux que produisent les années ordinaires
; 2“. que la valeur de ce qui relie Soit au-
dcllous de la moitié de la valeur du prix de la
ferme.
Pothier penfe fort bien que la décifion de cette,
queftion doit être laiffée à-l’arbitrage du juge, à
qui il fournit pour guide les règles fuivantes. ’
Lorfqu une métairie,compofee de différentes parties
produisant différentes efpèces de fruits, a été
donnée à ferme par un même bail, & pour un feul
& même prix annuel, fi l’accident n’eft arrivé que
Siir une des parties de cette métairie; qu’il foit,par
exemple furvenu une grêle extraordinaire , qui,
apres la récolté des bleds, ait perdu totalement les
fruits à recueillir dans la vigne, pour juger fi la
perte caufée par cet accident ell une perte confidé-
rable, il ne faut pas avoir égard à la feule partie
de la métairie, fur laquelle l’accident eft arrivé,
mais a la totalité de la métairie ; ' & il ne doit y
avoir lieu, en ce cas, a la remife d’une partie des
fermages, qu’autant que la vigne auroit fait l ’objet
le plus confidérable de la métairie.
Ceci doit avoir lieu, quand même le fermier
auroit fous - bâillé féparément cette vigne à quel-
. qu’un, & auroit été obligé de lui Étire remife d’une
année de la fous-ferme.
Il en ferait autrement, fi le fermier principal
avoit pris a ferme, pour des prix féparés, les terres
& les vignes ; le bail des vignes & le bail des
terres,_ étant alors deux baux feparés, quoique faits
a la meme perfonne, le fermier qui auroit fouffert
une perte totale des fruits du bail des vignes, fe-
rpit bien fondé à demander la remife de l’année
de fermage de. ce bail, fans que le bailleur put lui
oppofer, en compenfation, le profit fait fur le bail
des terres; parce que ces. baux font des baux dif-
lerens qui n’ont rien de commun l’un avec l’autre.
La perte des fruits a recueillir fur une partie de
la métairie , ne donne lieu à aucune remife des
fermages, à moins que cette partie ne foula plus
confiderable de la métairie ; il en efl autrement lorfi
qu’un fermier a été évincé ou privé, en quelque
manière que ce foit, d’une partie des terres de la
métairie : quelque petite que foit cette portion, le bailleur
doit une indemnité pour la non-jouiffance du
preneur à cet égard.
4°. Pour qu’il y ait lieu à la remife, il faut que
la perte de la récolte de l’année, pour laquelle te
fermier demande cette remife, n’ait pas été compense
par l’abondance de quelqu’une des autres
années du bail, foit de celles qui ont précédé cette
année, foit de celles qui l’ont fuivie.
Ainfi, lorfque cette remife eft demandée avant
la fin du bail, ,1e juge ne doit pas frire droit définitivement
fur la demande : il doit pour cela att»n-
dre jufqu’à la fin du bail, en ordonnant néanmoins,
par provifion, que le bailleur ne pourra
exiger qu’une certaine portion des fermages1 ■ le
I année dans laquelle la perte de la récolte a eu
lien.
Mais, dans 'quel cas la ftérilité extraordinaire
a une année doit-elle être cenfée compenfée par la
fertilité des antres années du bail? Bruneman dit
quil y a fur ce point jufqu’à huit opinions différentes,
qui font rapportées par Nicolas ,de Clappe-
ries. Pothier penfe que pour favoir fi les années
ae tei*tiliie ont produit au fermier un dédommagement
fuffifant pour l’année de flérilité, il faut commencer
par évaluer le produit qu’on a droit d’ef-
pérer chaque année, & faire enfuite le calcul du
produit réel : fi la fournie du produit réel s’étend
au-dela de celle qu’ori avoit droit d’efpérer, en telle
orte que 1 excédent de celle-ci foit égal au mon-
tant de la perte que le fermier a foufferte dans
1 année de ftérilité , il fe trouve indemnifé fiiffi-
lamment ; ceci va s’éclaircir par l’hypothèfe fuivante :
buppofons que je vous aie loué, pour neuf années
, une métairie dont on pouvoit efpêrer de tirer
cinq cens livres par an : vous , avez été privé de
toute la .récolte pendant une année ; mais fi vous
avez tire des huit autres années une Comme de
quatre mille cinq cens livres, tandis que régulièrement
vous ne pouviez vous attendre à en tirer
plus de quatre mille livres, il eft clair que vous
aurez fait un bénéfice de cinq cens livres, fur lequel
vous n’aviez point dû compter : or ce bénéfice
eft égal, à la perte que vous avez fupportée
par 1 année de ftérilité, ainfi vou§ êtes dédommagé
de cette perte, & vous n’êtes plus fondé à demander
qu’on vous en indemnife par la remife du
fermage.
Il fe prefente une autre queftion à réfoudre, c’efi:
de favoir fi le bailleur, ayant fait remife du fermage
de l’année de ftérilité, feroit fondé à répéter
cette remife dans le cas ou le produit 'dès années
poftérieures auroit procuré une indemnité fuffifante
au preneur? Ulpien s’eft décidé pour l’affirmative.
Et cette décifion eft fondée fur ce qu’on n’eft pas
préfume avoir 1 intention de donner ce qu’on ne
doit pas; d’où il faut conclure que le bailleur n’eft
prefume avoir fait une remife que dans la croyance
que le preneur ne trouveroit pas fon indemnité
dans le produit des années poftérieures à cette
remife.
x Ulpien etend même cette jurifprudence au cas
où le bailleur-auroit employé le terme de don pour
faire la remife , parce que c’eft l’intention des parties
qu il faut confidérer, plutôt que les expreffions dont
elles fe font fervies.
II faut néanmoins convenir que ces décifions
pourroient être fufceptibles de quelques difficultés
parmi nous; c’eft pourquoi il importe au bailleur
de ne pas négliger d’inférer dans l’a â e , qui contient
la remife, qu’elle demeurera fans effet, fi le
preneur viént à être dédommagé par le produit des
années poftérieures.
Au uirplus, ft le produit extraordinaire de ces
années peut autorifer le bailleur à répéter la remife
qu’il a faite, rl n’en feroit pas de même fi la répétition
n’étoit fondée que fur l’abondance des années
antérieures à la remife : comme le bailleur feroit
cenfé avoir connu le produit de ces dernières, il
ne pourroit pas les employer pour déroger à un
-aâé. poftérieur.
* Il faut d’ailleurs remarquer que quel que foit le
bénéfice que le preneur ait pu tirer du produit des
années d’abondance, il ne peut jamais autorifer le
bailleur à demander une augmentation de fermage.
La raifon en eft que par le bail il a cédé tout le
droit qu’il avoit aux fruits.
5°. Si l’accident qui a caufé un dommage confidérable
n’avoit rien d’extraordinaire, & que ce
ne fut qu’un de ces événemens communs auxquels
un fermier doit s'attendre ? il n’y auroit pas lieu
de prétendre une remife fur le fermage ; ainfi la
gelée ou la coulure , qui ont diminué la quantité
des raifins d’une vigne, & la grêle qui a détruit,
une partie de la moiffon, ne font pas des caufes
fnffifantes pour demander la remife des fermages,
comme le feroient une gelée oirune grêle extraordinaire,
qui auroient détruit la totalité des fruits.
Obfervez que tout ce qui vient d’être dit, relativement
à la remife qu’un fermier peut prétendre,
ne s’étend pas à celui qui, pour prix de la ferme ,
rend au bailleur la moitié ou le tiers, ou une portion
quelconque des fruits recueillis. Quel que foit
le dommage qui arrive à ces fruits avant la récolte,
le fermier n’eft pas moins obligé de donner aü
bailleur la portion convenue , dans ce qui en eft
relié. La ràifon en eft que ces iprtes des baux forment
une efpêce de fociété entre le bailleur & . le
preneur; & il eft de la nature du contrat de fociété
que la perte fe fupporte à proportion de la
part que chaque affocié doit prendre dans le bénéfice.
S e c t i o n X I I .
Du privilège accordé par la loi Æ d e au bailleur.
En vertu de la loi Æde, le propriétaire eft en
droit de faire réfoudre le bail de fa maifon, s*il
veut l’occuper lui-même ; mais le principal locataire
d une maifon ne pourroit pas ufer de ce droit envers
les fous-locataires, quand même il jouiroit
d ailleurs de tous les autres droits du propriétaire.
Le droit dont nous parlons' ne pourroit pas être
exercé non plus par quelqu’un qui ne feroit propriétaire
qu’en partie, comme l’ont décidé deux
arrêts des 27 août 16 16, & 22 août 1628, rapportés
par Brodeau : mais ft ce propriétaire , en
partie, avoit le con fen tement de fes co-propriétaires
pour ufer de ce droit, il pourroit l’exercer. L’auteur
qu’on vient de citer, rapporte un arrqt du 17
mai 1629 , qui l’a ainfi jugé.
Le titulaire d’un bénéfice peut exercer le droit
dont il s’agit, à l’égard d’une maifon qui dépend
de fon bénéfice. Il en eft dp même d’un mari, à
l’égard d’une maifon qui appartient en propre à fa
femme -? & Brodeau rapporte un arrêt par lequel-
il a été jugé qu’une mère, tutrice légitime d’une
fille qui demeurait avec e lle, pouvoit ufer du
même droit.
Obfervez que le propriétaire, qui veut occuper
fa maifon avant la fin du bail, doit en avertir
le locataire dans un temps fuffifant, avant le pro-
chain terme, pour que le locataire puifle trouver
à fe pourvoir d’une autre maifon.
On doit à cet égard fuivre les ufages des diffé-
rens lieux.
A Orléans,’ l’avertiffement doit, félon l’auteur
des principes des a&es des notaires, précéder de
trois mois le terme de la fortie : dans d’autres
endroits, il faut que cet avertiffement précède de
fix mois ou d’un demi-terme.
Il faut auffi avoir égard à la qualité du locataire :
ainfi lorfqu’il eft d’un état à ne pas trouver aifé-
ment une maifon qui lui convienne, le propriétaire
doit lui laiffer un temps plus long qu’il ne feroit
obligé de le faire envers un locataire ordinaire,
tel qu’un bourgeois, auquel fes affaires permettent
de réfider dans un quartier, comme dans un
autre.
A Paris on fuit là-deffus la règle qui a lieu pour
les baux, dont la durée n’eft pas exprimée par la
convention.
Le propriétaire d’une maifon, qui vouloit l’occuper
, en vertu de la loi Æde, & avant que le
bail fût fini, étoit autrefois .obligé, fuivant la ju-
rifprudence du châtelet de Paris, à frire la remife
de fix mois de loyer au locataire; c’eft ce qui ré-
fulte d’un» arrêt rapporté par Soefve, & rendu en
1648 ; mais cette règle n’eft plus fuivie. Ce tribunal
juge aujourd’hui qu’en cas pareil le propriétaire
ne doit aucun dédommagement au locataire.
A L y o n , le privilège accordé par la loi Æde,
ne s’exerce qu’à la charge de dédommager le locataire.
Il en eft de même à Orléans îd’üfage^ dans
cette dernière ville , eft d’y accorder , dit Pothier ,
la remife d’une demi-année de loyer au locataire,
qui eft entré en jouiffance ; mais cet auteur obferve
que1, comme c’eft principalement pour les frais du
délogement que l’on accorde un dédommagement,
il frut tirer delà la conféquencè que ft le propriétaire
, voulant ufer de fon privilège , le notifioit
au locataire, avant qu’il fût entré en jouiffance,
il ne feroit dû à ce lu jet aucun dédommagement.
Au refte, dans les lieux où il eft d’ufàge d’accorder
un dédommagement au locataire, dont la
jouiffance eft empêchée en vertu de la loi Æde,
on doit avoir égard à l’état de ce locataire : fi c’eft ,
par exemple, un ouvrier à marteau, qui ait établi
une forge dans un lieu où il n’y en avoit point
auparavant, une remife de fix mois de loyer feroiri
infuffifrnte pour l’indemnifer. Il convient, en cas
pareil, de frire eftimer le dédommagement par
des experts.
On ftipule quelquefois par le bail, ce qui fera
dû au locataire, ft le propriétaire vient à ufer du