de rivière, excite la pitié, détermine une remife
.de fermage , un- prêt d’argent, que le régiffeur,
.même le mieux intentionné , n’oferoit le permettre,
ou n’eft pas en état de faire.
■ Cette observation peut s’étendre à tous les pays.,
A fille de France, en Afrique, & fans doute dans
d’autres colonies, on confie quelquefois fon
bien à un régifleur , au 3 .me ou au 4.tne du produis
Il ne met que fes foins & fa vigilance *
les frais , les charges & les pertes font fur le
compte du propriétaire. Mais l’habitation efl toujours
mieux gouvernée, quand elle l’eft par le
maître même, il en tire plus d’avantage , fes
efclaves font plus ménagés & plus foignés. On
voit que je préfère à tout, le rapport direét
des cultivateurs, avec le propriétaire, & enfuite
les régiffeurs aux fermiers-généraux.
B a i l p a r t i e u 1 1 e u .
Le Bail particulier efl un contrat pafl'é entre
un propriétaire , ou un fermier-général & un
homme de campagne, pour la location d’une
quantité déterminée de terres, ou pour celle de
quelques autres objets.
Je diflingue deux fortes de Baux particuliers,
l ’un efl de longue durée, ou à long terme, &
l ’autre efl à terme courtr
Dans la première claffe, je place le B a il emphytéotique
, le Bail h v ie , le Bail à domaine
congéable , & dans la féconde^ le Bail à ferme
f l le Bail à chetel.
B a i l a l o n g t i r m &
On donne fpécialement le nom de Bail emphytéotique
àfaéte d’abandon, de terres incultes
& fans rapport, fait par un propriétaire, à
condition de les défricher & planter, moyennant
une modique redevance. Le 'mot d’emphytéofe,
tiré du g r e c , exprime une des conditions. Car
il lignine planter dedans. Le - comptant & le
bordel âge, ufités dans quelques provinces, ont
beaucoup de rapport avec l’emphytéofe.
Les Romains étoient dans i’ufage de faire
des Baux emphytéotiques, foit à perpétuité, foit
à longues années , par exemple, pour quatre-
vingt-dix-neuf an s , ou onze fois neuf aniiées,
#u pour la vie d’un homine , ou pour plufieurs
générations, mais pour un tems. Quand le Bail
étoit à perpétuité, la redevance étoit peu confia
dérable ; quand ce n?étoit que pour un terris
elle égajoit à-peu-près la valeur des fruits.
Le Bail emphytéotique à perpétuité , "efl la
même chofe que, les baux à cens ou à rente
perpétuelle. Parmi nous, le Bail à vie, le Bail à
longues années, même celui qui n’efl que de 2.7
& de ï 8 ans, le confondent fous.la dénomination
de Baux emphytéotiques,.
O h fair cette clpèçe de Bail? ou pour des terres
cultivées, ou pour des terres incultes; oh pou»
des terres à planter en vigne, ou pour des emplace^
mens de jardins & de bâtimens.-
En Poitou, les Baux emphytéotiques s’appellent
vicairerus, & en Dauphiné albergemens.
Quelquefois, celui qui accepte le bail emphy-*
téotique , foit à perpétuité., foit à longues an-;
nées, foit à v ie , paie, indépendamment de la
redevance annuelle, une fomme convenue eu.
commençant le Bail.
Les hôpitaux , les niaifons religieuses,
autres mains mortables, étoient prefque les feules
qui paffaffent des Baux emphytéotiques.
Le Bail h domaine congèàble efl un .contrat
par lequel un propriétaire;., en retenant la pro-J
priété de fon héritage , en tranfporte la fupcrficie*
feulement-^, la jouiffance à un colon, moyennant
une redevance annuelle, fur-tout en payant unet
fomme en commençant la jouiffance fous le nonf
de deniers d’entrée, & en outré à condition
qu’il pourra toujours rentrer dans fa propriété?
en donnant congé, & en rembourfant, les amé-J
liorations fuperficiair.es du fond & des édifices*'
Ce Bail, qu’on appelle suffi Bail de convenant*
fe fait pour neuf ans, dix-huit ans & au-delà.
Souvent fa durée n’eft pas fixée, il efl regard/#
comme ùne efpèce de bail emphytéotique.
Un grand nombre de propriétés en Bretagne
font affermées par Bail à domaine, congéable ;
pour.quelquëtems qu’il foit fait, il réunit trois
caractères. qui le cüflinguent d’une conceffion
féodale, d’un .contrat de féage St d’une rent®
foncière. 7 v
Il n’eft point fine conceffion féodale puifqu’a
nè transfère pas la propriété perpétuelle & in**
commutable d’un fond, pnnqu’il n’exige nt
foi Su hommage , ni fervice militaire on ce qui
le représente'.
Il n’eft*pas un contrat de féage, parce daïô
celui-ci on ne pouvoit flîpuler de denier d’entrés
au-delà de 5 liv. Si de redevance annuelle plus
de 10 fols par journal. Dans le Bail à domaine
con g éa ble le s deniers d’entrée ne font pas plus
fixés que les pots-de-vin dans les baux ordinaires ;
le propriétaire ne fe dépouillant pas de fon fonds
détermine ra redevance annuelle ou le fermage
fur le prix dont il convient avec le preneur.
Il n efl point un Bail à rente foncière. Celui-ci
eft perpétuel , par fa nature ; le bail à domaine
congéable ne grève jamais l’héritage à perpé-
; tuité ; ie revenu, toujours le même dans le Bail
à. rente foncière, eft fufceptible d’accroifl’emens
dans le Bail à domaine congéable, chaque fois
que le propriétaire, reprenant l’héritage après
avoir rembourfé le co lon , paffe un nouveau
Bail. Le Bail à rente foncière eft une aliénation ;
le preneur des héritages , qui en font l’objet $
.peut y.conftruire fans permiffion ; les édifice«
ne font •• qu’augmenter la fureté du créancier d*
la rente. Le Bail à domaine Congéable eft un®
iouiflanc^
Jouiffance ; le Cônvenancier ou celui qui le prend,
ne peut bâtir, ni augmenter les conftruéfions,
que du confentement du propriétaire, parce
que ce dernier eft obligé de lui rembourfer
fes améliorations, & qu’il pourroit être jeté,
malgré lui, dans des dépenfes riiineufes & au-
-deffus de la valeur du fond. On preferit une
fente foncière ; mais la rente de convenant eft j
imprefcriptible. Quelques rentes foncières, même
avant les decrets’ de l’Aflêmblée Nationale , ;
étoient ftipulées rachetables ; l’effence du Bail
à domaine congéable eft que la rente ne puiffe
jamais être rachetée , parce qu’elle n’eft pas
Une charge du fond, mais le produit du fond,.
Un héritage à rente foncière ne fe partage plus
dans la fucceflion du propriétaire,. on n’en
partage que la rente. Les biens. affermés à
domaine congéable qui étoient nobles, ‘car tous
ne l’étoient pas, fe partageoient fuivant les règles
établies pour le partage des biens nobles. Lorf-
qu un héritage eft donné à rente foncière, le
débiteur de la rente peut difpofer de tout ce qui
feit partie du fond-, au contraire, le convenan-
cier ne peut abattre ni les futaies, ni les grands
arbres, parce qu’ils font partie du fond, ou
parce que s’ils ont été plantés par d’autres con-
venanciers que lui , le propriétaire a payé ces
améliorations en rentrant dans le domaine con—
géable. Le propriétaire à rente foncière eft tenu
de toûtes les charges de l’héritage -, le conve—
nancier n’en eft tenu qu’autant qu’elles7 font
exprimées & inférées dans fon Bail. Enfin la
dernière ,& la plus frappante différence, confifte ■
en ce qu’il n’eft jamais établi de rentes foncières i
que fur des immeubles, & qu’au contraire, par
un attribut fingulier , mais inconteftable du Bail
a domaine congéable, le colon n’y poffède que
des meubles", pendant que l’immeuble entier
xefte entre les mains du propriétairè.
. ^*e colon n eft autre chofe qu’un fermier qui
jouit du fruit de fes terres,, à certaines conditions
& pour un tems. Le denier d’entrée repréfente
le pot-de-vin qui fe donne par-tout à la
ftgnature du Bail- ; s il eft obligé d’aller au moulin
du propriétaire, ou dé faire pour lui des voitures!, '
Ba"/°nt deS conditions 9™ fout une partie du
D après ce qui vient d’être’ dit, on connoît le
»ail a cens ou conceffion féodale, maintenant
lup primé par un decret de l’Affemblée Nationale,
& le Bail a rente, qu’on peut regarder comme
une vente, pmfqu’il eft l’abandon à perpétuité
d un héritage, foit en bâtimens, foit enferres
moyennant une redevance annuelle en argent
ou en denrées. Il y en avoit autrefois de raçhe-
tables & .de non rachetables ; mais l’Affemblée
Nationale a décrété que tous feroient rachetâmes.
, ,.To.us lIes à fongs termes font utiles à
1 Agriculture; ils offrent des moyens affurés de
Agriculture, Tome I I , I ,ere Partie,
faire dârichef Ses terres qui refleroient incultes.
Le nombre en était plus çonfidérable autrefois
parce que la France étoit couverte d'une plus
grande quantité de landes. Le propriétaire & le
cultivateur y trouvoient leur compte ; l’un retirant
de fes terres plus de profit que s’il les-
lâiffoit en vaine pâture ou en friche ; l ’autre fe
procurant pouf un efpace de tems une propriété
ou une jouiffance qui le fait vivre & qu'il-
n’auroit pas fans ces efpèccs de contrats.
Le Bail emphytéotique a L’avantage deprocurer
une longuejouiffance; mais, quand il efl fini
l’héritage rentre au propriétaire fans rien payer!
Le Bail à domaine congéable peut être d’une
moindre durée ; -mais le propriétaire ne rentre
dans l’héritage qu’en payant les améliorations
qui font la propriété du cônvenancier ; il efl
plus favorable au preneur.
La conceffion féodale & le bail à rente, même
dans le tems où les loix permettoient d’en faire
de non rachetables, étaient encore plus avantageux
pour les cenfitaires&lespreneurs. Si c’étoit
une conceffion féodale, un modiquecens, payable
chaque année, & des lots & ventes à toutes les
mutations , affüroient une propriété à perpétuité.
Si c’étoit un Bail à cens, la rente étoit d’autant
plus foible que le bailleur ne craignoit point
O être rembourfé. Dorénavant le rachat des
; rentes foncières empêchera beaucoup de* per-
fonnes de donner des terres à rente., Les baux-
à cens & à rente non rachetable, pouvoient
être paffés à des hommes qui n’avoient point
d argent, & qui n’avoient que leurs bras pour
reffource. Souvent on n’efl engagé à faire du bien
que parce qu’on v trouve un intérêt marqué- il
n y a qu’une bienfaifance décidée,- fans autre motif
que celui d’être utile', qui puiffe déterminer
a donner des terres par Bail à rente rachetable &
cette bienfaifance eft rare. Oh ne doit mère
compter maintenant qu’il fe paffera beaucoup de
ces fortes 'de contrats. Il eût été à defirer cependant
qu’ils fe fuffent multipliés, non-feulement
dans les pays inclûtes, mais encore dans ceux où
il y- a de grandes exploitations. Des portions
de terre données , à rente par petits lots à de
pauvres familles, leur fourniroienc de quoi
vivre avec moins dé peine & d’inquiétijcje,
Ba i l a t e r m e c o u r t .
. L c Bai! i terme court efl ordinairement de
cmq années. Il y en a au® de fix , de trois
6t même d’un an, félon la chofe louée o *
le but qu’on fe ’propofe dans la location. • On-
ne peut guère louer à. moins de vingt-fept ans
un terrain pour y planter de la vigne. Un étan»
le loue quelquefois pour trois ans , jufqu’aS
moment ÇÜ il eft pêché. Dans les environs de*
nues , les lia ru tans louent un champ pour 1a