«lies, & par des fticcès douteux. Voyji le difcourspré-
lim. du fécond volume des élemens d'hippiat.
Dans cet état il n’eft pas difficile de juger du peu
de progrès que nous avons dû faire. Il s’agiroit,
pour difliper les ténèbres épaiffes qui nous mafquent
la vérité, d’établir fur des fondemens inébranlables,
c ’eft-à-dire fur des connoiffances certaines & évidentes,
& fur des obfervations raifonnées, la pratique
du maréchal ; de faire de Part une efpece de
chaîne dont toutes les parties fe tiendroient, & de
rejetter avec une judicieufe févérité tout ce qu’une
ignorance audacieufe nous a préfenté de faux. Les
tumeurs font, par exemple, innombrables de la maniéré
dont nous les envisageons ; car à mefure qu’elles
fe font montrées, on a afligné un nom particulier
à chacune d’elles : de-là cette foule de mots bifarres
qui rendent l’étude de l’hippiatrique d’autant plus
faftidieufe, qu’ils n’expriment & n’apprennent rien.
Il feroit d6nc à cet égard très-important de les ranger,
à l’exemple de la Chirurgie, fous différens genres
auxquels on pourroit les rapporter. Les objets
ainfi Amplifiés, nous procéderions plus méthodiquement
& plus fûrement, & nous ne nous perdrions
pas dans un chaos monftrueux qui nous dérobe jusqu’aux
moindres lueurs. Voye%_ T umeur.
En général on remédie aux tumeurs emphyféma-
teufes en augmentant la force fyftaltique des fibres,
à l’effet de parer à une trop grande dilatation, & de
les empêcher de céder trop facilement à l’expanfion
de l’air j aufli employons-nous pour les difïiper, les
médicamens confortatifs & fpiritueux.
On les diftingue des tumeurs oedémateufes, qui
ne font pareillement accompagnées ni de chaleur ni
de douleur, en ce que dès qu’elles ont prêté à une
prefiîon quelconque du doigt, elles reviennent fur
le champ à leur premier état ; au lieu que dans l’oe-
démie cette impreflîon ne s’efface pas aufli-tôt, &
laiffe un enfoncement à la peau : car cette tumeur
eft non-feulement molle, mais en quelque façon pâ-
teufe. ([e) EMPHYTEUTAIRE, f. m. (Jurifp.') eft la même
chofe qyiemphytéote. Voye^ EMPHYTÉOTE 6* Em-
PHYTÉOSE. (A )
EMPHYTÉOSE, f. f. ( Jurifprud.) eft un contrat
par lequel le propriétaire d’un héritage en cede à
quelqu’un la joüiffance pour un tems, ou même à
perpétuité , à la charge d’une redevance annuelle
que le bailleur réferve fur cet héritage, pour marque
de fon domaine dirett.
Ce contrat n’a lieu que pour des héritages, &
non pour des meubles, ni même pour des immeubles
fiélifs.
Le terme d'emphytéofe tire fon étymologie du grec
î/j.tçv’Tivmiv, qui fignifie planter, améliorer une terre,
parce que ces fortés de contrats ne fe pratiquoient
que pour des terres que l’on donnoit à défricher ; &
c ’eft de-là , félon quelques auteurs, que ce contrat
s’appelle roture, quaji à rumpendis terris. Le com-
plant & le bordelage ufités dans quelques provinces,
ont beaucoup de rapport avec l'emphytéofe. Voyei Bordelage & Complant.
On peut aufli donner à titre d’emphytéofe une mai-
fon en ruine, à la charge de la réparer.
L’ufage de Y emphytéofe nous vient des Romains,
chez lefquels elle ne donnoit d’abord au preneur qu’une
joüiffance à tems, comme pour 99 ans au plus ;
quelquefois pour la vie du preneur feulement ; quelquefois
aufli pour plufieurs générations , mais toû-
jours pour un tems feulement, ainfi que l’a prouvé
Dumolin fur la rubrique du titre ij. & lur Y article 55.
gl. 4. C’eft pourquoi dans lçs lois romaines le droit
de l’emphytéote n’eft point qualifié de feigneurie, fi-
non dans les trois derniers livres du code, & depuis
ie tems de Conftantin : il n’étoit qualifié jufque-là
que fervitus ou jus fundi , l. iij. ff. de feb. eor. qui fuil
tutel. & leg. domus delegat. i°. C’eft aufli par cette
raifon que Cujas met Y emphytéofe entre les efpeces
d’ufufruit.
Vemphytéofe devint enfin perpétuelle, comme elle
eft encore réputée telle in dubio; au moyen de quoi
Yemphytéote fut appellé dominas fundî. L. fundi & l.
poffejf. c. de fund. patrim.
La contradi&ion,apparente qui fe trouve entre
quelques lois fur cette matière, vient de ce que les
unes parlent de Y emphytéofe perpétuelle, d’autres
parlent de Yemphytéofe temporelle.
On diftinguoit chez les Romains le contrat emphytéotique
du bail à longues années ou à v ie , en
ce que dans celui-ci la redevance étoit ordinairement
à-peu-près égale à la valeur des fruits ; au lieu
que dans Yemphyteôfe la redevance étoit modique ,
eh confidération de ce que le preneur s’obligeoit de
défricher & améliorer l’héritage. Mais parmi nous on
confond fouvent Y emphytéofe proprement dite, avec
le bail à longues années ou à vie, qu’on appelle aufli
bail emphytéotique : en Poitou on les appelle vicai-
ries, quaji vice domini. Il y a de ces vicairies qui font
pour trois ou quatre générations , comme cela fe
pratiquoit fouvènt pour Yemphytéofe chez les Romains.
En Dauphiné & dans quelques autres pays
de droit écrit, on les appelle albergemens.
Le contrat d?emphytéofe différoit aufli chez les Romains
du contrat libellaire, qui revenoit à notre
bail à cens ; & de certaines conceflions à rentes foncières
non feigneuriales , qui étoient ufitées parmi
eu * , telles que la redevance appellée cloacarium ;
au lieu qu’en France, dans les pays de droit écrit,'
Yemphytéofe faite par le feigneur de l’héritage, a le
même effet que le bail à cens en pays coutumier ; 6c
Yemphytéofe faite par le fimple propriétaire de l’héritage
, y eft ordinairement confondue avec le bail
à rente foncière : ces deux fortes d'emphytéofes y font
perpétuelles de leur nature.
La redevance que l’on ftipule dans ces fortes de
contrats en pays de droit écrit, y eft ordinairement
appellée canon emphytéotique.
Les lois décident que faute par l’emphytéote de
payer ce canon ou redevance pendant trois ans, U
peut être évincé par le preneur, qui eft ce qu’on appelle
tomber en commife.
Il y avoit encore une autre commife emphytéotique
, lorfque le preneur vendoit l’héritage fans le
confentement du bailleur.
Mais on a expliqué ci-devant au mot Commise
emphytéotique , de quelle maniéré ces lois font
obfervées. On peut encore voir à ce fujet ce que dit
Boutaric en fon tr. des droits feigneuriaux, ch. xiij.
oii à l’occafion de la commife qui avoit lieu en cas de
vente , il dit que préfentement l’emphytéote peut
vendre quand bon lui femble, fans être tenu de faire
aucune dénonciation ; que le feigneur a feulement
le droit de retirer le fonds vendu , en rembourfant
le prix à l’acquéreur ; que s’il ne veut pas ufer de ce
droit de prélation, il ne peut, fuivant les lois, exiger
que la cinquantième partie du prix de la vente pour
l’inveftiture du nouvel acquéreur ; que toutes les
coûtumes du royaume fe font bien conformées à la
difpofition du droit, en ce qu’elles permettent toutes
au feigneur d’exiger un droit à chaque mutation qui
fe fait par vente, mais qu’il n’y a aucune coûtume
qui ait fixé ce droit de mutation à un fi bas pié que
celui de la cinquantième partie du prix.
M. Guyot en fon tr. des fiefs, tr. du quint, ch. viijl
dit que les auteurs s’accordent affez pour conclure
qu’il n’eft point dû quint en fief ni lods 6c ventes en
roture, pour bail emphytéotique à 99 ans ou à vie :
il étend même cela à Yemphyteôfe perpétuelle, fi par
le bail il n’y a pas de deniers débourfés ; au cas qu’ij
y en eût, que les deniers en feroient dûs à proportion
; ce qui eft conforme aux coûtumes d’Anjou 8c
du Maine, qui décident aufli que le retrait y a lieu ;
quand il y a des deniers débourfés.
Le même auteur explique dans le chapitre fuivant,
en quoi Y emphytéofe différé du bail àlocaterie perpétuelle.
Foye{ LoCATERIE PERPÉTUELLE.
En pays coûtumier Yemphytéofe eft un bail à longues
années d’un héritage, à la charge de le cultiver
& améliorer ; ou d’un fonds, à la charge d’y bâtir :
ce qui a quelque rapport au contrat fuperficiaire des /
Romains ; ou d’une maifon, à condition de la rebâtir,
moyennant une penfion ou redevance annuelle
modique, payable par le preneur.
On ftipule aufli quelquefois que le preneur payera
une certaine fomme de deniers d’entrée pour ce bail.
Tout bail qui excede neuf années, eft réputé bail
emphytéotique ou à longues années.
L’émphyteoft fe fait ordinairement pour 20, 30,
40, 50,60, ou 99 ans, qui eft le terme le plus long
que l’on puiffe donner à ces fortes de baux.
Lorfque ce bail eft fait pour un tems fixe, les héritiers
du preneur en joüiffent pendant tout le tems
qui en refte à expirer, quoique le bail ne faffe pas
mention d’eux.
On peut faire un bail emphytéotique, tant pour
la vie du preneur que pour celle de fes enfans & pe-
tits-enfans. La coûtume d’Anjou, art. 41 z , 8c celle
du Maine, art. 413, appellent ces fortes de contrats,
baux à viagt.
Le bail à vie différé néanmoins à cet égard des autres
baux emphytéotiques, en ce que fi le bail à vie
ne nomme que le preneur 8c fes enfans, les petits-
enfans n’y font pas compris ; au lieu que fi c’eft un
bail emphytéotique Amplement pour le preneur 8c
fes enfans, les petits - enfans y font aufli compris
fous le nom d’enfans, fuivant la réglé ordinaire de
droit.
L’emphytéofe reffemble au bail à loyer ou à ferme,
en ce que l’un 8c l’autre contrat eft fait à la charge
d’une penfion annuelle ; mais Yemphytéofe différé aufli
du loüage, en ce que l’emphytéote a la plûpart des
droits 8c des charges du propriétaire : & en effet le
bail emphytéotique eft une aliénation de la propriété
utile au profit du preneur pendant tout le tems que
doit durer le bail, la propriété dire&e demeurant ré-
fervée au bailleur.
Le preneur étant propriétaire, peut vendre , aliéner,
échanger ou hypothéquer l’héritage, mais il ne
peut pas donner plus de droit qu’il en a ; 8c lorfque
le tems de la conceflion eft expiré, refoluto jure dan-
tis, refolvitur & jus accipientis.
Ceux qui ne peuvent pas aliéner, ne peuvent pas
non plus donner à titre d’emphytéofe perpétuelle, ou
à tems.
L’églife 8C les communautés ne le peuvent faire
qu’avec les folennités preferites pour l’aliénation de
les biens ; on tient même qu’elle ne peut faire àéemphytéofe
perpétuelle, mais feulement pour 99 ans au
plus.
La penfion ou redevance emphytéotique eft tellement
de l’effence de ce contrat, que s’il n’y en
avoit pas une réferve, ce ne feroit point une emphytéofe.
L’emphytéote ne peut pas, comme un fimple locataire
ou fermier, obtenir une remife ou diminution
de la penfion annuelle, pour caufe de fterilité,
parce que la penfion emphytéotique eft moins pour
tenir lieu des fruits, qu’en ligne de reconnoiffance
de la feigneurie direâe.
Il n’eu pas permis à l’emphytéote de dégrader le
fonds, ni même d’en changer la furface, de maniéré
que la valeur en foit diminuée : ainfi il ne peut pas
convertir enterre labourable ce qui eft en bois y mais
il peut couper les bois , même de haute-futaie, qui
fe trouvent en âge d’être coupés pendant la durée dé
fon bail.
Il ne peut pas détruire lès bâtimens qu’il a trouvés
faits, ni même ceux qu’il a conftruits lorfqu’il étoit
obligé de le faire ; mais s’il en a fait volontairement
quelques-uns, il peut de même dans le courant de fon
bail les enlever, pourvû que ce foit fans dégrader
l’héritage.
On ftipule ordinairement, quand on donne une
place à titre d'emphytéofe, que le preneur fera tenu
d’y bâtir : cette claufe n’eft pourtant pas de l’effencè
d’un tel contrat ; mais fi elle y eft appofée, on peut
contraindre le preneur à l’exécuter.
La léfion, telle qu’elle foit, n’eft point un moyen
de reftitution contre Yemphytéofe -, excepté pour celles
qui concernent l’églife & les mineurs, qui peu*
vent être relevées quand la léfion eft énorme.
La joüiffance d’un bail emphytéotique peut être
faille & vendue, comme les immeubles, à la requêté
des créanciers.
En fait d'emphitéofe , la tacite réconduéliôn n’a
point lieu.
Le preneur ne peut pas non plus preferire lé fonds,'
attendu qu’on ne peut pas changer la caufe de fa
poffeflion ; mais il peut preferire les arrérages de fa
redevance, qui font échûs.
Toutes les réparations, tant groffes que menues,’
font à la charge de l’emphytéote pendant la durée
de fon bail.
Il eft aufli obligé d’acquitter toutes les charges
réelles & foncières, telles que la dixme , le cens ,
champart, &c.
A l’expiration du terme porté par le bail emphytéotique
, le preneur, fes héritiers ou ayans caufe ,
doivent rendre les lieux en bon état, à l’exception
des bâtimens qu’il a conftruits volontairement, lesquels
on ne peut pas l’obliger à réparer;mais il ne peut
pas non plus les démolir à la fin de fon bail, en emporter
aucuns matériaux, en répéter les impenfes,'
ni obliger fous ce prétexte le bailleur à lui continuer
le b ail, foit pour la totalité de ce qui y étoit compris
, foit même pour la joüiffance de ces bâtimens ;
dans ce cas, fuperficies folo cedit.
Si le fonds donné en emphytéofe vient à périr totalement
; par exemple, fi c’eft une maifon, & qu’elle
foit entièrement ruinée’par quelque force majeure,'
en ce cas le preneur eft déchargé de la penfion.
Il peut aufli, en déguerpiflant l’héritage, fe faire
décharger en jufticé de la penfion, quoiqu’il fe fût
obligé perfonnellement au payement de cette penfion
, & qu’il y eût hypothéqué tous fes biens, l’obligation
perfonnelle étant dans ce cas feulement accef-
loire à l’hypothécaire. Voyeç Déguerpissement.
Voye^ au digefte, Jî ager vectigalis, id ejl emphyteud-
carius, petatur; & au code de jure emphyteudeo. Il y
a aufli plufieurs traités de jure emphyteudeo, par Julius
Clarus -, Guido de Salaria, Corbulus, Rutherus ,
Rulandt; & un petit traité de Vemphytéofe , par Jo-
vet, inféré dans le diclionnaire de Brillon , au mot
bail emphytéotique. Voyez auffi Duclapier, quejl. y .1
caufe i5. Defpeiffes, tome III. page 31. Chorier fur
Gaipape, p. 2.43. Franc. Mare, tome I. quejl. zâ3é
( A )
EMPHYTÉOTE, f. ni. ([Jurifpr.) eft celui qui a
pris un bien à titre d?emphytéofe , c’eft-à-dire à longues
années ou à perpétuité. Voyeç ci-devant Em-
PHYTÊOSE. ( ^ )
EMPHYTÉOTIQUE, adj. (Jurifpr.) fe dit de ce
qui appartient à l’emphytéofe, comme un bail em*
phytéodque , une redevance emphytéotique. Voyeç Em-
PHYTÉOSE. ( A )
EMPIÉTANT, adj. en termes de Blafon, fe dit de
l’oifeau de proie qui eft fur fa proie , qu’il tient ave$
fes ferres*